نبض بازار> ترافیک خرید و فروش مسکن

از هر 3 نفر مراجعه‌كننده به بنگاه، 2 نفر متقاضي خريد مسكن با متراژ 50 متر يا كمتر هستند. 

مشاوران املاك با بيان اينكه «ركود مسكن در واحدهاي نقلي جا نشده است!» مي‌گويند: از هر 3 نفر مراجعه‌كننده به بنگاه، 2 نفر سراغ واحدهاي 50 متري يا كوچك‌تر را مي‌گيرند.سطح قيمت‌هاي پيشنهادي براي فروش اين واحدها براساس محاسبه متري (قيمت هر‌متر مربع) هنوز بالاتر از ارزش واحدهاي با متراژ بزرگ است، اما چون متراژ آنها پايين است؛ بنابراين قدرت خريد آن وجود دارد.در تهران براي خريد يك واحد مسكوني نقلي كافي است، حداقل 10 تا 15‌ميليون تومان پول نقد داشته باشيد تا با وام 18‌ميليوني بانك مسكن بتوانيد به راحتي صاحبخانه شويد. 

در تهران بيشتر آپارتمان‌هاي در حال ساخت 40 تا 70‌متر مساحت دارند
ذائقه مردم در بازار مسكن دستخوش تغيير شده است. تقاضاي مصرفي در اين بازار سعي دارد نهايت استفاده را از فرصت ارزاني مسكن ببرد؛ اما چون ارزش املاك متراژ بالا به‌رغم كاهش قيمت‌ها هنوز به سطح قدرت خريد نرسيده، پيشنهاد‌ها براي خريدوفروش واحدهاي نقلي افزايش يافته است. 


حدود قيمت خريد در بازار واحدهاي نقلي از 30‌ميليون تا 70‌ميليون تومان است كه بسته به متراژ و عمر بنا متفاوت خواهد بود.متوسط قيمت‌هاي پيشنهادي براي فروش واحدهاي مسكوني زير 50 متر، اغلب حدود 2/1 تا 5/1 برابر مساحت ملك است. اين فرمولي است كه گفته مي‌شود برخي مشاوران املاك و بيشتر مالكان اين واحدها براي تعيين حدود قيمت از آن استفاده مي‌كنند. 

مهم‌ترين فاكتور در تعيين قيمت واحدهاي نقلي (زير 50 متر)، اتاق خواب است.در برخي از اين واحدها، معماري داخل ساختمان به گونه‌اي است كه يك اتاق خواب با مساحت مناسب در آن تعبيه شده است. وجود اتاق خواب در اين واحدها براي خريداران بسيار مهم است. چون بنگاه‌هاي مسكن مي‌گويند خانوارهاي 4 نفره هم متقاضي خريد چنين واحدهايي هستند.از سوي ديگر گفته مي‌شود وام 18‌ميليوني بانك مسكن در بسياري از موارد به‌صورت كامل به واحدهاي مسكوني كوچك تعلق مي‌گيرد و اين مساله باعث شده قدرت خريد مسكن نقلي بيش‌از پيش تقويت شود. 

ساخت‌وساز تحت‌شعاع ذائقه جديد
بسازوبفروش‌ها در تهران زودتر از آنكه تغيير ذائقه در بازار مسكن اتفاق بيافتد، دست به كار شدند و مساحت واحدها را كاهش دادند.در حال حاضر بسياري از آپارتمان‌هاي نوساز آماده تحويل با ذائقه جديد مردم همخواني دارد.
در غرب و مركز تهران به ندرت مي‌‌توان صاحب يك ملك نوساز با متراژ بالاتر از 75‌متر مربع شد. 

ساختمان‌هاي مسكوني نوساز در اين مناطق اغلب داراي واحدهايي با متراژ‌هاي مختلف از 40 متر تا 70 متر هستند. 

آمارهاي رسمي از ساخت مسكن در سال‌هاي اخير نيز اين موضوع را تاييد مي‌كند. 

در سال 85، متوسط سطح زيربناي واحدهاي مسكوني نوساز در تهران 130‌متر مربع گزارش شده است كه اين رقم در سال 86 به 127‌متر مربع و در سه ماه اول سال 87 به 125‌متر مربع رسيده است.بانك مركزي هنوز آماري در زمينه متراژ واحدهاي ساخته شده در اواخر سال گذشته و ماه‌هاي اخير منتشر نكرده است، اما شهرداري اخيرا در گزارشي با موضوع ميزان صدور پروانه‌هاي ساختماني اعلام كرد: متراژ پروانه‌هاي صادر شده در سه ماه اول 88 نسبت به مدت مشابه سال قبل 40‌درصد پايين آمده است كه اين كاهش در متراژ مي‌تواند حاكي از كوچك‌سازي واحدهاي مسكوني در تهران باشد.

رکود سنگینی که حدود یک سال و نیم گذشته گریبان گیر بازار مسکن شد و هنوز هم نشانه و آثارش در بازار خودنمایی می‌کند، سبب شده تا اغلب افرادی که به دنبال یک موقعیت مناسب برای خرید خانه هستند دست به‌کار شوند؛ چراکه این رکود سبب شد قیمت ملک در اکثر مناطق تهران کاهش پیدا کند و به ظاهر کار را برای خریداران آسان کند؛ اما از طرفی دیگر با وجود کاهش قیمت ملک همچنان کسانی که قصد خرید دارند با مشکل قیمت روبه‌رو هستند، زیرا درآمد ماهانه آنها تغییری نکرده است.خبرنگار نبض بازار دنیای اقتصاد، امروز وضعیت بازار واحدهای مسکونی با متراژ 50‌متر و كمتر را بررسي كرده است. 

روزنامه‌اي كه بيشتر مشاوران املاك و فروشندگان مسكن در آن آگهي مي‌كنند، 
در يك هفته گذشته از حدود 2‌هزار مورد فروشي، نزديك به 300 مورد آگهي را به خانه‌هاي نقلي اختصاص داده بود. اين نشان مي‌دهد بازار واحدهاي كوچك در كنار بازار خريدوفروش واحدهاي بزرگ در حال رشد كردن مي‌باشد.
یک مشاور املاک در محدوده مجیدیه‌جنوبی در رابطه با واحدهای 50‌متری به «دنياي اقتصاد» گفت: «متراژ اکثر واحدهای مسکونی در مجیدیه 40 تا 50‌متر مربع است و بافت این منطقه چون قدیمی است، مدتی می‌شود که رو به نوسازی است و هر روز تعداد واحدهای نوساز در حال افزایش است. 

وي افزود: واحدهاي نقلي با این متراژ، کم و بیش مشتریان خود را دارد؛ اما به دلیل رکود، بازار پررونقی ندارد.مشاور املاک دیگری که در منطقه پیروزی فعالیت می‌کند، بازار واحدهای 50‌متری را این طور شرح می‌دهد که در منطقه پیروزی تعداد متراژ 50 متری زیاد است و کلا در این محدوده تعداد متراژهای بالا کمتر از متراژهای پایین است، حتی در پیروزی متراژهای زیر 50 متر زیاد به چشم می‌خورد. 

اکثر خریداران این روزها با سرمایه 40‌میلیون تا 60‌میلیون تومان در بازار حضور دارند که با مبلغ 60‌میلیون‌تومان آنها می‌توانند یک واحد 50‌متری چند سال ساخت را خریداری کنند؛ اما مشکلی که هم‌اکنون در بازار است باور نداشتن قیمت های فعلی بازار از سوی مشتریان است که دلیلی بر بی‌رونقی بازار به حساب می‌آید.
وی در ادامه افزود: «عمر بنای واحدهای 50 متری در پیروزی بین یک تا 5 سال ساخت است.در محدوده بلوار فردوس بازار واحدهای 50‌متر مربعی و كمتر بنا به اظهارات یک مشاور املاک واقع در فردوس غرب بدین شرح است: «تعداد واحدهای 50‌متری در فردوس غرب به اندازه‌ای است که طرفداران خرید این واحدها با مشکل روبه‌رو نمي‌شوند. نوساز بودن این واحدها نسبت به چند سال ساخت بودن آنها بیشتر به چشم می‌آید. 

اکثر واحدهاي مسكوني متراژ كوچك با بهرمندی از وام به فروش می‌رسند.»در خیابان گرگان یک بنگاه‌دار در رابطه با وضعیت فعلی بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی با متراژ 50‌متر مربع گفت: «متراژ اکثر واحدهای مسکونی 60 تا 80‌متر مربع است و متراژ 50‌متر مربعی کمتر به چشم می‌خورد، اما اغلب این واحدهای 50‌متری نوساز هستند. به علت اینکه اکثر متراژهای کوچک از وام برخوردار هستند، اکثر خریدارانی که با زحمت سرمایه جمع کرده‌اند، سراغ ملک‌هایی را که وام دارند، مي‌گيرند.»